Los inversionistas se retiran, pero no abandonan convenios neoyorquinos

J. Alex Tarquinio /Nueva York

El mercado de oficinas extraordinariamente fuerte en Manhattan en los últimos años debía su vigor en parte a la presencia de inversionistas en bienes raíces extranjeros. Ahora, sin embargo, muchos de esos inversionistas, incluso aquellos con riqueza disponible y una moneda fuerte de su lado, están esperando al margen.

"Hasta que llegó la contracción del crédito, no había duda de que los compradores mundiales estaban aprovechando la fuerza de sus monedas y usándolo como una oportunidad para haerse de caras propiedades trofeo", dijo Douglas Harmon, director administrativo de Eastdil Secured, un banco de inversión en bienes raíces basado en Nueva York que es una subsidiaria totalmetne propiedad de Wells Fargo.

Pero Harmon dijo que preocupaciones similares estaban pesando sobre inversionistas extranjeros y nacionales por igual ahora; es decir, los mercados de crédito restringido y una perspectiva débil para la industria financiera, que domina la economía de Nueva York.

Sin embargo, Harmon admite que muchos compradores extranjeros quizá aún estén en fuerte posición una vez que el mercado de oficinas de Nueva York se caliente de nuevo. Por un lado, dijo, muchos compradores extranjeros no tomaron tanta deuda como los compradores nacionales durante los recientes tiempos de auge. Dijo que los inversionistas extranjeros también tienden a tener un horizonte de tiempo más largo que muchos compradores nacionales.

"Hay una ventaja real en tener esa tendencia cultural", dijo Harmon.

Sin duda, los inversionistas extranjeros siguen en el mercado de las propiedades de oficinas en Manhattan. Pero son más circunspectos que hace un año. Están comprando menos edificios, y a menudo a precios más bajos.

El mayor convenio que involucró a compradores extranjeros este invierno fueron los 525 millones de dólares que Eyal Ofer, un inversionista en bienes raíces de origen israelí y basado en Londres, pagó por Altria Building, un edificio de 60,400 metros cuadrados en 120 Park Avenue, en East 42nd Street.

Pero los otros dos edificios de oficinas que los extranjeros compraron en el primer trimestre se vendieron en alrededor de 150 millones de dólares. En comparación, los inversionistas extranjeros compraron al menos 10 edificios de oficinas por 500 millones de dólares o más el año pasado, con cinco ascendiendo muy por encima de los 1,000 millones de dólares, según Real Capital Analytics, una firma consultora e investigadora de bienes raíces.

"No hay duda de que los precios se han suavizado en los últimos seis meses", dijo Dan Fasulo, director de análisis de mercado en Real Capital Analytics.

Fasulo dijo que un resultado de esta tendencia ha sido un modesto ascenso en la tasa de capitalización promedio; la tasa inicial de rendimiento sobre el edificio, expresada como proporción de las rentas actuales en relación con el precio de compra.

En los últimos años, las tasas de capitalización para las torres de oficinas de Manhattan, en ocasiones llamadas rendimiento del edificio, a menudo cayeron por debajo del 5 por ciento. Eso fue significativamente menor a las tasas tope por encima del 7 por ciento en los primeros años de esta década.

Fasulo dijo que podía imaginar que las tasas tope en el mercado de oficinas de Nueva York se elevarían de nuevo al rango de entre 5 y 6 por ciento, pero no espera que se eleven más allá de eso pronto.

La razones convencionales para que los compradores acepten rendimientos iniciales bajos es que esperan cobrar rentas más altas en el futuro cercano, conforme los arrendamientos venzan y sean renovados. Pero como las compañías están despidiendo empleados, es probable que aumenten las tasas de desocupación en los edificios de oficinas, y se espera que los dueños tengan menos posibilidad de elevar las rentas a voluntad.

Aunque los europeos han tenido una ventaja monetaria contra el dólar, Joseph A. Callanan, director administrativo del grupo de asesores inmobiliarios globales en CB Richard Ellis, dijo que exhorta a sus clientes extranjeros a no enfocarse demasiado en las oscilaciones monetarias.

"Siempre digo a mis clientes que si realmente quieren jugar con la moneda, bien podrían comprar dividas y no correr el riesgo de los bienes raíces", dijo. "La moneda es simplemente la cubierta del pastel, pero no es el pastel".

Compradores mediorientales, particularmente de Israel y los Emiratos Árabes Unidos, fueron por mucho los mayores compradores extranjeros el año pasado, quedándose con 13 de los 26 edificios de oficinas comprados por extranjeros en Manhattan en 2007, según Real Capital Analytics.

Scott Latham, vicepresidente ejecutivo en el grupo de ventas de inversión en Cushman & Wakefueld, dijo que pensaba que los compradores mediorientales con efectivo abundante favorecieron al mercado de Nueva York en parte debido al gran tamaño de los convenios.

"Si se tienen 400 millones de dólares para gastar, se pueden dedicar a una transacción en Nueva York. Pero si uno va a Washington, quizá tenga que hacer cuatro transacciones", dijo.

También afirmó que el escaso crédito disponible sahora, especialmente para las grandes torres de oficina trofeo, estaba limitando las inversiones mediorientales.

"Como los otros actores que dependen del apalancamiento, han reducido su interés" un poco desde el verano", dijo.

En general, dicen muchos agentes, los compradores extranjeros tienden a preferir grandes edificios de oficinas trofeo, que no salen al mercado muy frecuentemente.

"Incluso en un mercado de oficinas tan grande y líquido como el de Nueva York, sólo hay unas cuantas propiedades de calidad que se vuelven disponibles", dijo R. Stuart Gross, director administrativo ejecutivo en Eastern Consolidated, una compañía de servicios de inversión en bienes raíces en Nueva York.

Albert Behler, presidente y director ejecutivo de Paramount Group, una compañía principalmente respaldada por dinero alemán e importante propietaria de espacio de oficinas en Nueva York, dijo que ésta era ciertamente su preferencia. "Normalmente preferimos propiedades trofeo, que llegan al mercado con mucha menos frecuencia", dijo. "Una vez que uno de estos edificios ha sido vendido, está fuera del mercado por los siguientes 20 ó 30 años".

En esos edificios, dijo Behler, las rentas tienden a ser más constantes durante una recesión. Señaló que los bienes raíces tienden a ser un indicador rezagado, pues las rentas caen sólo después de que los despidos se dispararon. Añadió que esperaba que las rentas de oficinas bajaran un poco en Nueva York en los próximos dos años.